Demographie und gesamtwirtschaftliche Ersparnis – wesentliche Determinanten für die langfristige Preisbildung von Wohnimmobilien in Deutschland
Immobilienpreisentwicklungen
Der Markt für Wohnimmobilien hat sich in Deutschland seit dem Jahr 2010 sehr vorteilhaft entwickelt. Sowohl Preise als auch Mieten sind deutlich gestiegen. Die Immobilien-Assetklasse Wohnen kristallisierte sich mehr und mehr zum favorisierten Segment der institutionellen Anlegerschaft heraus: Stimmungsindikatoren für Wohnen überragten nach der Finanzkrise bis 2020 alle anderen Immobilien-Assetklassen. Der Anteil am nationalen Transaktionsvolumen ist in den letzten drei Jahren (2021 bis 2023) durchschnittlich auf ca. 30% zu beziffern und damit im Vergleich zum Jahr 2007 (15%) doppelt so hoch. Investoren konnten im Besonderen mit stabilen Cashflows planen. Ferner waren die diversifizierte Mieterstruktur und damit das limitierte Ausfallrisiko im Rahmen der Niedrigzinslandschaft als wesentliche Vorteile zu nennen. Mit dem Inflations-Schock auf der Angebotsseite und den resultierenden Zinserhöhungen erfuhr der Markt allerdings eine deutliche Preiskorrektur. Der Zinseffekt implizierte zwei gegenläufigen Entwicklungen: Zum einen mündete der höhere Basiszins im Rahmen der Risikokalkulation in deutlich höheren Kapitalkosten (sinkende Immobilien-Faktoren) und damit in abnehmenden Werten. Zum anderen erfolgte eine Substitution der finanzstarken potenziellen Käuferschaft in Nachfrager nach Mietwohnungen mit einer hohen Zahlungsbereitschaft. Die Mieten steigen derzeit auf breiter Ebene.
Demografische Entwicklung in Deutschland
Auch in Deutschland – wie auf dem gesamten europäischen Kontinent – verfestigt sich der demographische Wandel. Zwar wird prognostiziert, dass die Gesamtbevölkerung eine stabile Entwicklung nehmen wird. Zulasten der Erwerbsbevölkerung (15 bis 64 Jahre) wird der Anteil der älteren Bevölkerung (Alterskohorte 65+) aber kräftig zunehmen. Während der Anteil der Älteren 1990 noch bei ca. 15% an der Gesamtbevölkerung lag, sind aktuell knapp 20% der Alterskohorte 65+ zuzurechnen. Im Jahr 2030 wird sogar erwartet, dass jede vierte Person 65 Jahre oder älter sein wird. Diese Entwicklung beinhaltet die Konsequenz, dass die staatliche Rentenversicherung – ausgestaltet als Umlageverfahren in Deutschland – an seine Grenzen geraten wird. Anders als es der damalige deutsche Arbeitsminister Norbert Blüm („Die staatliche Rente ist sicher“) Mitte der 190er Jahre propagierte, sollte jeder Bundesbürger auch privat für den Ruhestand vorsorgen.
Einfluss der Demografie auf die Immobilienpreise und Ausblick
Doch welchen Einfluss haben diese Entwicklungen auf die langfristige Preisentwicklung von Wohnimmobilien? Der demografische Wandel schlägt sich zum einen in einer höheren Nachfrage nach altersgerechten Wohnungen und Wohneinheiten nieder. Dies nährt die Cashflow-Komponente. Die Überalterung der Gesellschaft hat aber auch einen Effekt auf die Zinsen und damit die abgeleiteten Kapitalkosten. Die höhere Lebenserwartung erfordert im Besonderen eine höhere Sparleistung bis zum Renteneintritt, um den Konsum im Alter aufrechtzuerhalten. Dieses Sparverhalten führt aggregiert zu einem Anstieg des gesamtwirtschaftlichen Kapitalangebots. Der Zins als Gleichgewichtspreis aus Kapitalangebot und -nachfrage sinkt damit folgerichtig. Ein Anstieg der Sparquoten ist im derzeitigen Inflationsumfeld zwar nicht ungewöhnlich. Für die Langfrist lassen die aktuellen Debatten (Stichwort „Deutsche Schuldenbremse“) erahnen, dass die Kapitalnachfrage in den kommenden Jahren nicht mit dem Angebot Schritt halten wird. Der Absenkungsdruck auf die Zinsen wird wieder zunehmen und begünstigt Investitionen in reale Anlagegüter wie Wohnimmobilien.
